تسهیل سرمایه‌گذاری در مسکن با ابزارهای جدید
سرمایه‌گذاری در مسکن و املاک و مستغلات همواره در ایران و سطح جهان از اهمیت بسزایی برخوردار بوده است. بازار املاک و مستغلات به دلایلی که در ادامه متن به آن اشاره می‌شود، به شکل سنتی محبوب‌ترین بازار در بین ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری بوده است. در سال‌های اخیر به دلیل رشد بالای قیمت مسکن و در مقابل عدم رشد متناسب درآمد خانوار، قدرت خرید افراد در بازار املاک و مستغلات به شکل محسوسی کاهش یافته است. در این راستا ابزارهایی جهت پاسخ به نیازهای موجود در شرایط جدید ایجاد شده است که به طور کلی به فروش متری املاک مشهور شده است. فروش متری تعاریف و مختصات متفاوتی دارند که در این مقاله به تشریح این موضوع پرداخته‌ایم.
اهمیت مسکن و جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن
انسان برای داشتن یک زیست متعادل و متعارف نیازهای مختلفی دارد که تقریبا در همه طبقه‌بندی‌ها که در خصوص این نیازها انجام می‌شود، مسکن هم ردیف آب و غذا در بالاترین اولویت قرار دارد. در هرم مازلو، بعنوان یکی از مطرح‌ترین طبقه‌بندی‌های این نیازها، مسکن در مقطع هرم و در طبقه نیازهای زیستی قرار می‌گیرد که انسان برای بقاء و زنده ماندن به آن نیاز دارد. این موضوع اهمیت بالای موضوع مسکن را بیان می‌کند.
از یک منظر دیگر وقتی املاک و مستغلات را در کنار بقیه طبقات دارایی مانند بازار سهام و طلا بررسی کنیم مشاهده خواهیم کرد که ارزش املاک و مستغلات با فاصله، بزرگترین طبقه دارایی جهان است؛ به شکلی که ارزش املاک مسکونی در سطح جهان بیش از سه برابر ارزش کل بازارهای سهام در سطح جهان و همچنین بیش از بیست برابر ارزش طلای موجود در سطح جهان (جمع ذخایر نزد بانک‌های مرکزی و طلای در دست مردم) می‌باشد. بررسی وضعیت املاک و مستغلات در ایران نشان می‌دهد که این نسبت‌ها در ایران بسیار پررنگ‌تر است و پیش‌بینی می‌شود که بیش از هفتاد درصد کل دارایی ایرانی‌ها در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری شده است.
مطالب فوق نشان از اهمیت موضوع مسکن و همچنین سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سطح جهان و بخصوص در ایران دارد. از منظر سرمایه‌گذاری هم توجه به این مطلب حائز اهمیت است که قیمت مسکن در ده سال گذشته بیشتر از نرخ تورم و قیمت دلار رشد داشته است؛ از این بابت می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری در مسکن ابزار مناسبی برای حفظ ارزش پول در مقابل تورم و کاهش ارزش ریال می‌باشد.
کاهش قدرت خرید در بازار مسکن
یکی از شاخص‌های بیانگر کاهش قدرت خرید در بازار مسکن، شاخص دوره انتظار خرید مسکن است. این شاخص روشنگر این موضوع است که یک خانوار با اختصاص بخشی از درآمد خود به خرید مسکن، طی چند سال می‌تواند صاحب مسکن شود. در سال 1403 این عدد در تهران حدود 64 سال است. هر چند با توجه به مفروضات مختلف در مدل محاسبه این شاخص می‌توان به اعداد 50 تا 100 سال هم رسید. به هر حال هر عددی در این سطح نشانگر این موضوع است که خرید مسکن برای بخش قابل توجهی از مردم کشور بسیار سخت و حتی غیرممکن شده است.
مدل پس انداز برای خرید خانه
وام‌های مسکن به طور متوسط 15 درصد از مبلغ خرید مسکن را پوشش می‌دهند و عملا مدل خانه‌دار شدن در ایران با بسیاری از کشورهای دیگر متفاوت است. (در برخی از کشورها می‌توان 75 تا 95 درصد از مبلغ خرید مسکن را از طریق تسهیلات بانکی تامین کرد.)
فرد باید به یک مدل مدیریت سرمایه شخصی جهت حفظ ارزش پس‌اندازهای خود جهت خرید خانه اتکا کند. لذا موضوع مدل پس‌انداز و سرمایه‌گذاری خود یکی از عوامل موثر در دوره انتظار خرید مسکن برای افراد خواهد بود؛ بدین معنی که اگر افراد نتوانند پس‌اندازهای خود جهت خرید مسکن را به شکل مناسبی سرمایه‌گذاری کنند، تقریبا خرید مسکن به کلی از دسترس خارج خواهد شد. از این زاویه ممکن است دو خانوار با درآمد و هزینه یکسان لزوما همزمان صاحب خانه نشوند و مساله نحوه سرمایه‌گذاری پس‌اندازها در این میان خود یک عامل تعیین کننده باشد. یک علت اصلی این است که فرد ممکن است پس‌انداز مناسبی هم داشته باشد ولی نرخ رشد قیمت‌ها در بازار مسکن در بازه‌هایی به اندازه‌ای باشد که فاصله فرد با خرید خانه را زیاد و زیادتر کند.
مدل سرمایه‌گذاری پس‌اندازها می‌تواند متفاوت باشد ولی یک مدل سرمایه‌گذاری مطمئن و هم راستا با خرید خانه می‌تواند سرمایه‌گذاری در خود بازار مسکن باشد. منتها مشکل از همین جا آغاز می‌شود، فردی که توان خرید خانه را ندارد چگونه می‌تواند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند. در پاسخ به این مساله ابزارهای نوینی در بازار ارائه شده‌اند. از ابزارهای ارائه شده در بازار بورس و اوراق بهادار تا پلتفرم‌های فروش متری و پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری در مسکن. در ادامه این مقاله به معرفی اجمالی چند مدل از این ابزارها می‌پردازیم.
صندوق املاک و مستغلات بورسی
اولین صندوق املاک و مستغلات در سال 1960 میلادی یعنی بیش از شصت سال پیش در آمریکا تاسیس شد. عمر این صندوق‌ها در ایران کمتر از دو سال است. اولین صندوق املاک و مستغلات در مهرماه 1401 در بازار بورس و اوراق بهادار تهران پذیره‌نویسی شد. مدل کار این صندوق‌ها بدین شکل بود که تعدادی ملک توسط یک صندوق خریداری می‌شد و افراد با سرمایه‌های کوچک مالک واحدهای این صندوق می‌شدند. صندوق‌ها غالبا املاکی را خریداری می‌کنند که بتواند آنها را اجاره دهند. طبق مقررات سازمان بورس و اوراق بهادار کشور، این صندوق‌ها صرفا می‌توانند املاکی را برای صندوق خریداری کنند که هم دارای سند رسمی و هم پایانکار باشند، یعنی عملا این صندوق‌ها نمی‌توانند زمین یا پروژه در حال ساخت را به دارایی‌های خود اضافه کنند. بدین ترتیب افرادی که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند دو نوع عایدی دارند، اول اینکه ارزش دارایی آنها با افزایش قیمت‌ها در بازار املاک رشد می‌کند و عملا از تورم در بازار املاک جا نمی‌مانند و از طرف دیگر در درآمد اجاره املاک صندوق سهیم می‌شوند.
به طور کلی موارد زیر را می‌توان از مزایای این صندوق شمرد:
· امکان سرمایه‌گذاری در مسکن با مبالغ پایین
· حفظ ارزش سرمایه متناسب با رشد در بازار املاک
· خرید و مدیریت املاک توسط تیم حرفه‌ای (مدیر صندوق و مدیر بهره برداری صندوق)
· رفع مساله نقدشوندگی که یکی از معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.
· سهیم شدن در درآمد اجاره
· امکان فروش بخشی از سرمایه‌گذاری(در بازار سنتی املاک این کار راحت نیست.)
· تسهیل ورود و خروج به بازار املاک و مستغلات
· عدم نیاز به اختصاص وقت و هزینه برای نگهداری ملک
پلتفرم‌های فروش متری املاک
در پاسخ به کاهش قدرت خرید در بازار مسکن و همچنین سایر مسائلی که سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات دارد، پلتفرم‌های فروش متری املاک نیز ایجاد و شروع به ارائه خدمات نمودند. سابقه فعالیت این پلتفرم‌ها در سطح جهانی با توجه به اینکه همه این پلتفرم‌ها به شکل آنلاین و در بستر اینترنت فعال هستند به کمتر از 15 سال می‌رسد، در داخل ایران فعالیت این پلتفرم‌ها بسیار جدید بوده و چند پلتفرم با تفاوت‌هایی در نوع فعالیت، طی چند سال اخیر شروع به فعالیت کرده‌اند. این پلتفرم‌ها با توجه به اینکه تحت نظارت سازمان بورس نبوده و مجوز فعالیت خود را از نهادهایی مانند سازمان نظام صنفی رایانه‌ای کشور دریافت می‌کنند، تفاوت‌هایی در نوع فعالیت دارند. اکثر این پلتفرم‌ها به عرضه پروژه‌های در حال ساخت پرداخته‌اند. برخی از این پلتفرم‌ها صرفا به نیاز سرمایه‌گذاری پاسخ می‌دهند و برای نیاز مصرفی راهکاری ارائه نداده‌اند؛ با این حال برخی دیگر از این پلتفرم‌ها هم نیاز مصرفی را پوشش می‌دهند و هم پاسخی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ارائه می‌دهند. در این راستا در تعدادی از این پلتفرم‌ها سرمایه‌گذاری در سطح یک پروژه انجام می‌شود (مشتری صرفا سرمایه‌گذاری می‌کند و از سود سرمایه‌گذاری بهره مند می‌شود.) و در شماری دیگر علاوه بر امکان سرمایه‌گذاری، چون مشتری در عمل متراژ مشخصی از یک واحد آپارتمان در پروژه مشخص را خریداری می‌کند، امکان برنامه‌ریزی برای خرید تدریجی آپارتمان ایجاد شده است.
موارد زیر را می‌توان از مزایای سرمایه‌گذاری یا خرید متراژ در پلتفرم‌های فروش متری مسکن قلمداد کرد:
· امکان سرمایه‌گذاری در بازار املاک با مبالغ پایین
· حفظ ارزش سرمایه متناسب با رشد در بازار املاک
· رفع مساله نقدشوندگی که یکی از معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.
· امکان فروش بخشی از سرمایه‌گذاری (در بازار سنتی املاک این کار راحت نیست.)
· تسهیل ورود و خروج به بازار املاک و مستغلات
· عدم نیاز به اختصاص وقت و هزینه برای نگهداری ملک
· امکان خانه دار شدن تدریجی از طریق خرید متراژ در پلتفرم‌ها (این امکان در برخی از پلتفرم‌ها وجود دارد.)
خرید و فروش متری ملک یکی از گزینه‌ها موجود برای افراد با منابع مالی خرد است که قصد سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات را دارند. معامله متری ملک، رویکرد هوشمندانه‌ای است که با افزاش سهولت انجام معاملات، تنوع و نقدشوندگی بیشتری را برای سرمایه‌گذار فراهم می‌کند. همچنین با کاهش ریسک‌ها، فعالیت سرمایه‌گذاران خرد را مطمئن‌تر می‌کند. در مقالات بعدی بیشتر به معرفی پلتفرم‌های خرید و فروش متری مسکن می‌پردازیم.