با توجه به کاهش قدرت خرید در بازار مسکن و سایر مسائلی که در بازار املاک و مستغلات از قبیل مشکل نقدشوندگی و پرهزینه بودن ورود و خروج به این بازار وجود دارد، پلتفرم‌های فروش متری املاک  ایجاد و شروع به ارائه خدمات نموده‌اند. سابقه فعالیت این پلتفرم‌ها در سطح جهانی با توجه به اینکه همه این پلتفرم‌ها به شکل آنلاین و در بستر اینترنت فعال هستند بیشتر از 15 سال نیست. در ایران فعالیت این پلتفرم‌ها بسیار جدید بوده و صرفا چند پلتفرم، آن هم با تفاوت‌هایی در نوع فعالیت، طی چند سال اخیر شروع به فعالیت کرده‌اند.

بسیاری از این پلتفرم‌ها به ارائه پروژه‌های در حال ساخت مشغول هستند. برخی از آنها تنها به نیاز سرمایه‌‎گذاری پاسخ می‌دهند و راه‌حلی برای نیازهای مصرفی ارائه نمی‌کنند؛ اما برخی دیگر، هم نیازهای مصرفی را پوشش می‌دهند و هم راه حلی برای سرمایه‌گذاری در سطح یک پروژه انجام می‌شود، به این معنا که مشتری فقط سرمایه‌گذاری می‌کند و از سود آن بهره‌مند می‌شود. در برخی دیگر، علاوه بر امکان سرمایه‌گذاری ، مشتری می‌تواند متراژ مشخصی از یک واحد آپارتمان در پروژه را خریداری کند و به این ترتیب امکان برنامه ریزی برای خرید تدریجی آپارتمان فراهم می‌شود.

این پلتفرم‌ها حداقل هفت مساله که در بازار سنتی املاک و مستغلات وجود دارد را حل می‌کنند که در ادامه مقاله به اختصار به تشریح این موارد پرداخته شده است:

امکان سرمایه‌گذاری در بازار املاک با مبالغ پایین و حفظ ارزش سرمایه متناسب با رشد در بازار املاک

با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، خرید کامل ملک برای بسیاری از خانوارهای ایرانی سخت شده است. بررسی قیمت‌ها در بازار مسکن تهران طی 7 سال گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌ها در این بازار حدودا 20 برابر شده است در حالیکه در همین فاصله درآمد خانوار رشد چندانی نداشته است. این موضوع علت اصلی کاهش قدرت خرید خانوار در بازار املاک و مستغلات شده است. در پلتفرم‌های فروش متری املاک این امکان ایجاد شده است که افراد بتوانند در حد چند متر و یا حتی کمتر از یک متر از یک آپارتمان را بخرند و به تدریج مالک ملک شوند.

رفع مساله نقدشوندگی که یکی از معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.

حجم بالای مبلغ قابل معامله در بازار، مسائل حقوقی و انتقال مالکیت در بازار سنتی خرید و فروش ملک، عواملی هستند که بر سرعت نقدشوندگی ملک تاثیر می‌گذارند. در خرید و فروش متری املاک و مستغلات، فرآیند معامله در بستر پلتفرم‌ها صورت می‌گیرد و از آنجا که مبلغ مورد معامله کم و سرعت و شفافیت بیشتری نسبت به روش‌های سنتی خرید و فروش املاک دارد، منجر به افزایش سرعت نقدشوندگی می‌شود.

امکان فروش بخشی از سرمایه‌گذاری (در بازار سنتی املاک این کار راحت نیست.)

در روش سنتی خرید و فروش املاک و مستغلات، فروش بخشی از سرمایه‌گذاری به سادگی ممکن نیست و با موانع و محدودیت‌های زیادی روبرو است. این چالش در پلتفرم‌های فروش متری املاک و مستغلات رفع شده است. در این پلتفرم‌ها، خریداران به جای خرید کل ملک، تنها بخشی از آن را خریداری می‌کنند. این روش نه تنها امکان مالکیت بخشی از ملک را فراهم می‌آورد، بلکه افراد نیازی به تعامل مستقیم با سایر مالکان نخواهند داشت و مشکلات فروش بخشی از ملک به کلی از بین می‌رود.

تسهیل ورود و خروج به بازار املاک و مستغلات

فرآیند خرید و فروش ملک به روش سنتی، با وجود قوانین پیچیده می‌تواند به یک مسیر طاقت فرسا تبدیل شود و افراد برای انجام هر معامله مجبور به طی کردن مراحل اداری طولانی مدت و فرسایشی شوند. این درحالی است که خرید وفروش آنلاین ملک تجربه معامله‌ای با سهولت، شفافیت و سرعت را برای کاربران به ارمغان آورده است. دسترسی کاربران را به آخرین اطلاعات موجود از بازار ملک و املاک فراهم می‌کند؛ همچنین امکان مقایسه املاک که توسط پلتفرم‌ها برای کاربران ایجاد شده، موجب می‌شود تا افراد در انتخاب گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری، انتخاب‌های بیشتری داشته باشند و با سهولت بیشتری بتوانند آنها را مقایسه کنند.

عدم نیاز به اختصاص وقت و هزینه برای نگهداری ملک

سرمایه‌گذای در ملک آسان نیست. این فرآیند نیازمند تخصص و دانش، صرف زمان و هزینه است. در این صورت ممکن است سرمایه‌گذاری در ملک به روش سنتی برای افرادی که دانش تخصصی لازم را ندارند، مناسب نباشد. پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری همواره به کمک تیم کارشناسی خود فرصت‌های سرمایه‌گذاری مدیریت شده را ارائه می‌دهند. تیم کارشناسانه آنها مسئولیت مدیریت املاک و یافتن مستاجران و رسیدگی به مسائل حقوقی یا فروش املاک را برای سرمایه‌گذاران بر عهده دارد. به اینصورت دیگری نیازی نیست که افراد برای انجام این فعالیت‌ها سخت‌گیری‌هایی داشته باشند.

امکان خانه دار شدن تدریجی از طریق خرید متراژ در پلتفرم‌ها (این امکان در برخی از پلتفرم‌ها وجود دارد.)

پلتفرم‌های فروش متری املاک با ایجاد امکان سرمایه‌گذاری خرد در بازار مسکن می‌توانند از بعد نیاز مصرفی، امیدها برای صاحب خانه شدن را افزایش دهند به این شکل که افراد پس اندازهای خود را تبدیل به واحدهای کوچک در بازار مسکن می‌کنند و حداقل در حد سرمایه موجود خود از رشد قیمت‌ها در این بازار جا نمی‌مانند. بدین ترتیب مشتریان این پلتفرم‌ها می‌توانند یک خرید تدریجی آپارتمان را برنامه‌ریزی کنند.

کمک به مدیریت سرمایه در بازارهای مختلف

از بعد نیاز سرمایه‌گذاری نیز این پلتفرم‌ها می‌توانند راهکار مناسبی برای سرمایه‌گذاران ارائه کنند. به طور کلی در ادبیات مدیریت سرمایه این مساله همیشه مطرح بوده که افراد برای کسب بازده بهینه، باید وجوه خود را در بازارهای مختلف (بورس، طلا، مسکن و ...)‌ سرمایه‌گذاری کنند. لذا در بازار سنتی املاک و مستغلات برای وجوه خرد امکان سرمایه‌گذاری بخشی از سرمایه در بازار املاک و مستغلات وجود ندارد. به طور مثال اگر شخصی 500 میلیون تومان وجه برای‌ سرمایه‌گذاری اختصاص داده و با یک مدیریت سرمایه بهینه تصمیم بگیرد که 30 درصد وجه خود را در بازار املاک‌ سرمایه‌گذاری کند، برای 150 میلیون تومان گزینه‌ای برای‌ سرمایه‌گذاری در بازار املاک سنتی یافت نمی‌شود در حالیکه در پلتفرم‌های فروش متری این موضوع میسر خواهد بود.

پلتفرم‌های خرید و فروش متری املاک و مستغلات توانسته‌اند تاثیر بسزایی در بازار املاک و مستغلات بسیاری از کشورها داشته باشد. این روش سرمایه‌گذاری خرد در بازار املاک با رفع محدودیت‌های موجود در بازار ملکی توانسته دسترسی را به این بازار ساده‌تر ، سریعتر و گسترده‌تر کند. اگر چه این روش از روش‌های سنتی فعالیت در بازار ملک بسیار متمایز است با این حال به لطف توسعه در پلتفرم‌های تامین مالی جمعی آنلاین، محبوبیت بسیاری در بین افراد پیدا کرده است.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه 1403 توسط بانک مرکزی منتشر شد. مطابق این گزارش قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران با 1.4 درصد رشد نسبت به ماه قبل و 9.7 درصد رشد نبست به ماه مشابه سال قبل، به 859.1 میلیون ریال رسیده‌است. در میان مناطق تهران اگرچه منطقه 19 کمترین میانگین قیمتی را به ثبت رسانده است با این حال بیشترین رشد قیمت مسکن در یکسال اخیر را دارا بوده‌است. منطقه 2 تنها با 3 درصد رشد در میانگین قیمت هر مترمربع، از خرداد 1402 تا خرداد 1403، کمترین افزایش قیمت را در میان مناطق تهران به ثبت رسانده‌است.

معاملات

 تعداد معاملات مسکن شهر تهران با 14 درصد رشد نسبت به ماه مشابه سال قبل به 3872 فقره معامله رسیده است. در بین مناطق تهران، منطقه 5 با 524 و منطقه 19 با 33 معامله به ترتیب بیشترین و کمترین تعداد معاملات مسکن را به ثبت رسانده‌اند. بیشترین سهم معاملات مربوط به خانه‌های نوساز (تا 5 سال ساخت) و کمترین سهم معاملات مربوط به خانه‌های بین 16 تا 20 سال ساخت بوده‌است.

منظور از انتظار خرید مسکن در این گزارش، نسبت ارزش خرید یک واحد آپارتمان مسکونی 75 مترمربعی به پس‌انداز 40 درصد از درآمد ماهانه افراد ( با فرض ثابت ماندن قیمت و تورم) خواهد بود. قدرت خرید مسکن رابطه معکوس با طول دوره‌ی انتظار خرید مسکن دارد. به عبارت دیگر هرچه این دوره طولانی‌تر و بیشتر باشد، قدرت خرید کمتر است.

از فروردین 1395 تا فروردین 1403، بازار مسکن رشد حدود برابری را تجربه کرده است و با توجه به تورم در بخش کالا و خدمات و افزایش هزینه‌های زندگی افراد، قدرت خرید مسکن کاهش داشته است. مشکل دیگری که افراد در طول دوره‌ی پس‌انداز برای خرید مسکن با آن دست به گریبان هستند، از دست رفتن ارزش ریالی پس‌انداز است که به یکی از چالش‌های اصلی در برابر افزایش قیمت مسکن تبدیل شده است. همین امر موجب شده است تا با کاهش قدرت خرید مسکن، طول دوره‌ی انتظار خرید مسکن بیشتر شود.

در ادامه به نحوه محاسبه تعداد سال‌های مورد انتظار برای خرید مسکن در 5 شهر بزرگ ایران می‌پردازیم.

روش محاسبه

 گزارش قیمت مسکن

با توجه به گزارش مرکز آمار در سال 1400 میانگین قیمت خرید یک متر مربع مسکن در شهرهایی بزرگی چون تهران، مشهد، شیراز، اصفهان، کرج عبارت‌اند از:

·       تهــران: 36,771,000 تومان

·       مشهــد: 12,562,000 تومان

·       شیــراز: 13,866,000 تومان

·       اصفهان: 17,926,000 تومان

·       کـــرج: 13,371,000 تومان

در سال 1403 قیمت مسکن توسط بانک مرکزی منتشر و قیمت مسکن در تهران به 85,900,000 تومان به ازای هر مترمربع افزایش یافت. اگر چه قیمت مسکن در مناطق شهری خارج از تهران و مناطق غیرشهری در چند سال اخیر بیشتر از تهران بوده است؛ اما چون اطلاعات منسجمی در این خصوص منتشر نشده است، برای فراهم سازی امکان مقایسه، قیمت مسکن سایر شهرها نیز به میزان رشد قیمت مسکن در تهران در فاصله زمانی زمستان 1400 تا خرداد 1403، افزایش داده شده است. در نهایت هزینه قابل پرداخت برای خرید یک واحد آپارتمان مسکونی 75 متر مربعی در شهرهای مذکور با ضرب قیمت یک متر مربع مسکن در 75 بطور تقریبی قابل محاسبه است.

قیمت خرید واحد اپارتمان مسکونی با مساحت 75 مترمربع در خرداد ماه 1403:

·       تهـران:   6,442,000,000 تومان

·       مشهـد:   2,195,000,000 تومان

·       شیــراز:  2,423,000,000 تومان

·       اصفهان:  3,132,000,000 تومان

·       کـــرج:  2,336,000,000 تومان

گزارش قیمت حقوق و پس‌انداز:

مطابق مطالعات جاب ویژن در سال 1403، میانه حقوق افراد شاغل در تهران 21 میلیون تومان و برای شهرهای بزرگ یا به عبارت دیگر کلانشهرها، 16 میلیون تومان است.  با فرض آنکه هر فرد شاغل به میزان 40 درصد از درآمد ماهانه خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، میزان ذخیره افراد به شرح زیر خواهد بود:

حقوق ماهانه × 0.4 = پس‌انداز ماهانه

برای تهران:

8,400,000 =0.4 × 21,000,000

برای شهرهای بزرگ:

6,400,000 =0.4 × 16,000,000

به این ترتیب میزان پس‌انداز ماهانه برای فرد شاغل در تهران 8,400,000 تومان و برای سایر شهرهای ذکر شده، 6,400,000 تومان خواهد بود.

نسبت قیمت کل آپارتمان مسکونی 75 مترمربعی به 40 درصد از درآمد ماهانه افراد، مفهوم تعداد ماه‌های مورد انتظار برای خرید مسکن را مشخص می‌کند و برای معادل سالانه آن کافی‌است بر 12 ماه سال تقسیم کنیم.

 تصویر زیر مشخص می‌کند که با فرض ثابت ماندن شرایط در نظر گرفته شده برای انجام محاسبات ، هر فرد در شهرهای مختلف  برای خرید یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی با پس‌انداز 40 درصد از درآمد ماهانه خود، چند سال باید انتظار بکشد.

 شایان ذکر است تمامی مفروضات ذکر شده، از قبیل میزان پس‌انداز، درآمد و یا حتی قیمت خانه مورد نظرممکن است بیشتر یا کمتر از مبلغ عنوان شده باشد که منجر به نتایج متفاوتی خواهد شد. با این حال تعداد سال مورد انتظار برای خرید مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی بیشتر از سایر دهک‌های درآمدی خواهد بود. البته تغییر در مفروضات، منجر به تفاوت فاحشی در نتایج نخواهد شد و در اصل موضوع که قدرت خرید مسکن در ایران رو به افول است، تغییری ایجاد نمی‌کند.

"متریکس" پلتفرم خرید و فروش متری مسکن است و مزایای زیر را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده است:

·       با ایجاد امکان خرید متری ملک و سرمایه‌گذاری در بازار ملک، همراه با‌ رشد قیمت‌ها در بازار ملک، ارزش سرمایه‌گذاری افراد نیز رشد می‌کند.

·       قدرت نقدشوندگی سرمایه‌گذاری انجام‌شده در بازار املاک را افزایش می‌دهد.

·       به اختصاص زمان برای جستجو و انجام مذاکرات معمول برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک نیازی نخواهد بود.

·       امکان واگذاری بخشی از سرمایه‌گذاری نیز وجود دارد.

·       مسئولیت نظارت بر پیشرفت پروژه و نگهداری از املاک ر عهده متریکس خواهد بود.

ارزش سرمایه‌گذاری انجام شده توسط سرمایه‌گذار همراستا با تغییرات بازار مسکن تغییر می‌کند یعنی ارزش سرمایه با رشد قیمت‌ها در بازار مسکن رشد کرده و اگر روند سال‌های گذشته را در نظر بگیریم می‌توانیم انتظار داشته باشیم که در بلندمدت این سرمایه‌گذاری سود خوبی را عاید سرمایه‌گذاران نماید. البته احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن صفر نیست ولی در سال‌های گذشته کم سابقه بوده است.

خرید ملک یکی از بهترین راه‌های سرمایه گذاری و جلو فتادن از تورم است. اما با وجود قیمت‌های موجود، خرید ملک از دسترسی افراد زیادی خارج شده است.

متریکس یک پلتفرم خرید و فروش متری املاک است و امکان خرید از پروژه های در حال ساخت را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند. بدین صورت افراد می‌توانند تنها با خرید چند متر از واحد در حال ساخت در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند. همچنین علاوه بر از افزایش قیمت در بازار مسکن از افزایش قیمت با پیشرفت پروژه نیز سود ببرند .

املاک و مستغلات بعنوان بزرگترین دارایی افراد در سطح جهان، جایگاه ویژه‌ای در سبد دارایی افراد دارد، از طرفی از دیرباز ما ایرانی‌ها با مقاصد مصرفی و سرمایه‌گذاری اهمیت ویژه ای برای این بازار قائل بوده‌ایم لیکن در سال‌های اخیر به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها در این بازار و کاهش قدرت خرید مردم، امکان خرید و سرمایه‌گذاری یک ملک شش دانگ برای اکثر افراد کاهش یافته و طول دوره انتظار خانه دار شدن به بالای 60 سال رسیده است.

ما در پلتفرم متریکس متعهد هستیم تا در حد توان با استفاده از ایده‌های نو و تکنولوژی‌های جدید راهکارهای مناسب را در جهت رفع مسئله سرمایه‌گذاری در مسکن به مشتریانی که به ما اعتماد کرده‌اند ارائه نماییم.

 سرمایه‌گذاری در مسکن و املاک و مستغلات همواره در ایران و سطح جهان از اهمیت بسزایی برخوردار بوده است. بازار املاک و مستغلات به دلایلی که در ادامه متن به آن اشاره می‌شود، به شکل سنتی محبوب‌ترین بازار در بین ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری بوده است. در سال‌های اخیر به دلیل رشد بالای قیمت مسکن و در مقابل عدم رشد متناسب درآمد خانوار، قدرت خرید افراد در بازار املاک و مستغلات به شکل محسوسی کاهش یافته است. در این راستا ابزارهایی جهت پاسخ به نیازهای موجود در شرایط جدید ایجاد شده است که به طور کلی به فروش متری املاک مشهور شده است. فروش متری تعاریف و مختصات متفاوتی دارند که در این مقاله به تشریح این موضوع پرداخته‌ایم.

 اهمیت مسکن و جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن

انسان برای داشتن یک زیست متعادل و متعارف نیازهای مختلفی دارد که تقریبا در همه طبقه‌بندی‌ها که در خصوص این نیازها انجام می‌شود، مسکن هم ردیف آب و غذا در بالاترین اولویت قرار دارد. در هرم مازلو، بعنوان یکی از مطرح‌ترین طبقه‌بندی‌های این نیازها، مسکن در مقطع هرم و در طبقه نیازهای زیستی قرار می‌گیرد که انسان برای بقاء و زنده ماندن به آن نیاز دارد. این موضوع اهمیت بالای موضوع مسکن را بیان می‌کند.

از یک منظر دیگر وقتی املاک و مستغلات را در کنار بقیه طبقات دارایی مانند بازار سهام و طلا بررسی کنیم مشاهده خواهیم کرد که ارزش املاک و مستغلات با فاصله، بزرگترین طبقه دارایی جهان است؛ به شکلی که ارزش املاک مسکونی در سطح جهان بیش از سه برابر ارزش کل بازارهای سهام در سطح جهان و همچنین بیش از بیست برابر ارزش طلای موجود در سطح جهان (جمع ذخایر نزد بانک‌های مرکزی و طلای در دست مردم) می‌باشد. بررسی وضعیت املاک و مستغلات در ایران نشان می‌دهد که این نسبت‌ها در ایران بسیار پررنگ‌تر است و پیش‌بینی می‌شود که بیش از هفتاد درصد کل دارایی ایرانی‌ها در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری شده است.

مطالب فوق نشان از اهمیت موضوع مسکن و همچنین سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سطح جهان و بخصوص در ایران دارد. از منظر سرمایه‌گذاری هم توجه به این مطلب حائز اهمیت است که قیمت مسکن در ده سال گذشته بیشتر از نرخ تورم و قیمت دلار رشد داشته است؛ از این بابت می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری در مسکن ابزار مناسبی برای حفظ ارزش پول در مقابل تورم و کاهش ارزش ریال می‌باشد.

کاهش قدرت خرید در بازار مسکن

یکی از شاخص‌های بیانگر کاهش قدرت خرید در بازار مسکن، شاخص دوره انتظار خرید مسکن است. این شاخص روشنگر این موضوع است که یک خانوار با اختصاص بخشی از درآمد خود به خرید مسکن، طی چند سال می‌تواند صاحب مسکن شود. در سال 1403 این عدد در تهران حدود 64 سال  است. هر چند با توجه به مفروضات مختلف در مدل محاسبه این شاخص می‌توان به اعداد 50 تا 100 سال هم رسید. به هر حال هر عددی در این سطح نشانگر این موضوع است که خرید مسکن برای بخش قابل توجهی از مردم کشور بسیار سخت و حتی غیرممکن شده است.

مدل پس انداز برای خرید خانه

وام‌های مسکن به طور متوسط 15 درصد از مبلغ خرید مسکن را پوشش می‌دهند و عملا مدل خانه‌دار شدن در ایران با بسیاری از کشورهای دیگر متفاوت است. (در برخی از کشورها می‌توان 75 تا 95 درصد از مبلغ خرید مسکن را از طریق تسهیلات بانکی تامین کرد.)

فرد باید به یک مدل مدیریت سرمایه شخصی جهت حفظ ارزش پس‌اندازهای خود جهت خرید خانه اتکا کند. لذا موضوع مدل پس‌انداز و سرمایه‌گذاری خود یکی از عوامل موثر در دوره انتظار خرید مسکن برای افراد خواهد بود؛ بدین معنی که اگر افراد نتوانند پس‌اندازهای خود جهت خرید مسکن را به شکل مناسبی سرمایه‌گذاری کنند، تقریبا خرید مسکن به کلی از دسترس خارج خواهد شد. از این زاویه ممکن است دو خانوار با درآمد و هزینه یکسان لزوما همزمان صاحب خانه نشوند و مساله نحوه سرمایه‌گذاری پس‌اندازها در این میان خود یک عامل تعیین کننده باشد. یک علت اصلی این است که فرد ممکن است پس‌انداز مناسبی هم داشته باشد ولی نرخ رشد قیمت‌ها در بازار مسکن در بازه‌هایی به اندازه‌ای باشد که فاصله فرد با خرید خانه را زیاد و زیادتر کند.

مدل سرمایه‌گذاری پس‌اندازها می‌تواند متفاوت باشد ولی یک مدل سرمایه‌گذاری مطمئن و هم راستا با خرید خانه می‌تواند سرمایه‌گذاری در خود بازار مسکن باشد. منتها مشکل از همین جا آغاز می‌شود، فردی که توان خرید خانه را ندارد چگونه می‌تواند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند. در پاسخ به این مساله ابزارهای نوینی در بازار ارائه شده‌اند. از ابزارهای ارائه شده در بازار بورس و اوراق بهادار تا پلتفرم‌های فروش متری و پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری در مسکن. در ادامه این مقاله به معرفی اجمالی چند مدل از این ابزارها می‌پردازیم.

صندوق املاک و مستغلات بورسی

اولین صندوق املاک و مستغلات در سال 1960 میلادی یعنی بیش از شصت سال پیش در آمریکا تاسیس شد. عمر این صندوق‌ها در ایران کمتر از دو سال است. اولین صندوق املاک و مستغلات در مهرماه 1401 در بازار بورس و اوراق بهادار تهران پذیره‌نویسی شد. مدل کار این صندوق‌ها بدین شکل بود که تعدادی ملک توسط یک صندوق خریداری می‌شد و افراد با سرمایه‌های کوچک مالک واحدهای این صندوق می‌شدند. صندوق‌ها غالبا املاکی را خریداری می‌کنند که بتواند آنها را اجاره دهند. طبق مقررات سازمان بورس و اوراق بهادار کشور، این صندوق‌ها صرفا می‌توانند املاکی را برای صندوق خریداری کنند که هم دارای سند رسمی ‌و هم پایانکار باشند، یعنی عملا این صندوق‌ها نمی‌توانند زمین یا پروژه در حال ساخت را به دارایی‌های خود اضافه کنند. بدین ترتیب افرادی که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند دو نوع عایدی دارند، اول اینکه ارزش دارایی آنها با افزایش قیمت‌ها در بازار املاک رشد می‌کند و عملا از تورم در بازار املاک جا نمی‌مانند و از طرف دیگر در درآمد اجاره املاک صندوق سهیم می‌شوند.

به طور کلی موارد زیر را می‌توان از مزایای این صندوق شمرد:

·         امکان سرمایه‌گذاری در مسکن با مبالغ پایین

·         حفظ ارزش سرمایه متناسب با رشد در بازار املاک

·         خرید و مدیریت املاک توسط تیم حرفه‌ای (مدیر صندوق و مدیر بهره برداری صندوق)

·         رفع مساله نقدشوندگی که یکی از معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.

·         سهیم شدن در درآمد اجاره

·         امکان فروش بخشی از سرمایه‌گذاری(در بازار سنتی املاک این کار راحت نیست.)

·         تسهیل ورود و خروج به بازار املاک و مستغلات

·         عدم نیاز به اختصاص وقت و هزینه برای نگهداری ملک

پلتفرم‌های فروش متری املاک

در پاسخ به کاهش قدرت خرید در بازار مسکن و همچنین سایر مسائلی که سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات دارد، پلتفرم‌های فروش متری املاک  نیز ایجاد و شروع به ارائه خدمات نمودند. سابقه فعالیت این پلتفرم‌ها در سطح جهانی با توجه به اینکه همه این پلتفرم‌ها به شکل آنلاین و در بستر اینترنت فعال هستند به کمتر از 15 سال می‌رسد، در داخل ایران فعالیت این پلتفرم‌ها بسیار جدید بوده و چند پلتفرم با تفاوت‌هایی در نوع فعالیت، طی چند سال اخیر شروع به فعالیت کرده‌اند. این پلتفرم‌ها با توجه به اینکه تحت نظارت سازمان بورس نبوده و مجوز فعالیت خود را از نهادهایی مانند سازمان نظام صنفی رایانه‌ای کشور دریافت می‌کنند، تفاوت‌هایی در نوع فعالیت دارند. اکثر این پلتفرم‌ها به عرضه پروژه‌های در حال ساخت پرداخته‌اند. برخی از این پلتفرم‌ها صرفا به نیاز سرمایه‌گذاری پاسخ می‌دهند و برای نیاز مصرفی راهکاری ارائه نداده‌اند؛ با این حال برخی دیگر از این پلتفرم‌ها هم نیاز مصرفی را پوشش می‌دهند و هم پاسخی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ارائه می‌دهند. در این راستا در تعدادی از این پلتفرم‌ها سرمایه‌گذاری در سطح یک پروژه انجام ‌می‌شود (مشتری صرفا سرمایه‌گذاری ‌می‌کند و از سود سرمایه‌گذاری بهره مند ‌می‌شود.) و در شماری دیگر علاوه بر امکان سرمایه‎گذاری، چون مشتری در عمل متراژ مشخصی از یک واحد آپارتمان در پروژه مشخص را خریداری ‌می‌کند، امکان برنامه‌ریزی برای خرید تدریجی آپارتمان ایجاد شده است.

موارد زیر را می‌توان از مزایای سرمایه‌گذاری یا خرید متراژ در پلتفرم‌های فروش متری مسکن قلمداد کرد:

·         امکان سرمایه‌گذاری در بازار املاک با مبالغ پایین

·         حفظ ارزش سرمایه متناسب با رشد در بازار املاک

·         رفع مساله نقدشوندگی که یکی از معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.

·         امکان فروش بخشی از سرمایه‌گذاری (در بازار سنتی املاک این کار راحت نیست.)

·         تسهیل ورود و خروج به بازار املاک و مستغلات

·         عدم نیاز به اختصاص وقت و هزینه برای نگهداری ملک

·         امکان خانه دار شدن تدریجی از طریق خرید متراژ در پلتفرم‌ها (این امکان در برخی از پلتفرم‌ها وجود دارد.)

 خرید و فروش متری ملک یکی از گزینه‌ها موجود برای افراد با منابع مالی خرد است که قصد سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات را دارند. معامله متری ملک، رویکرد هوشمندانه‌ای است که با افزاش سهولت انجام معاملات، تنوع و نقدشوندگی بیشتری را برای سرمایه‌گذار فراهم می‌کند. همچنین با کاهش ریسک‌ها، فعالیت سرمایه‌گذاران خرد را مطمئن‌تر می‌کند. در مقالات بعدی بیشتر به معرفی پلتفرم‌های خرید و فروش متری مسکن می‌پردازیم.

تخصیص دارایی نقد به ملک و مستغلات، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نام دارد. این سرمایه‌‎گذاری اغلب با هدف کسب سود در آینده انجام می‌شود و شامل انواع مختلفی از املاک از جمله مسکونی، تجاری، زراعی، صنعتی و... می‌شود. سالیان گذشته، خرید مستقیم ملک و بدون واسطه، تنها روش سرمایه‌گذاری در املاک بود اما با گذشت زمان، ابزارهای جدیدی جهت سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات ایجاد شد.

در حالیکه بر اساس معیارهای مختلف می‌توان دسته‌بندی متنوعی برای سرمایه‌گذاری در املاک ارائه کرد، اما در این مقاله سعی شده است به دو دسته سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در ملک پرداخته شود.

سرمایه‌گذاری مستقیم

تخصیص دارایی نقد به خرید ملک بدون حضور واسطه، سرمایه‌گذاری مستقیم نام دارد؛ بطوریکه تنها خریدار و فروشنده در دو طرف معامله هستند. در این نوع سرمایه‌گذاری معمولا سرمایه‌گذار کنترل بیشتری روی ملک مورد نظر دارد و تمامی امور مربوط به مولدسازی، مدیریت، بهره‌برداری و... بر عهده مالک می‌باشد و این امکان را به سرمایه‌گذار می‌دهد تا استراتژی و سیاست‌های خود را به طور مستقیم اجرا کند.

این نوع سرمایه‌گذاری را می‌توان بر حسب تعداد نفرات مالک به دو دسته زیر تقسیم کرد:

سرمایه‌گذاری انفرادی

سرمایه‌گذاری انفرادی به معنای تخصیص دارایی نقد به خرید ملک و مستغلات است بطوریکه فرد بدون مشارکت دیگران و به صورت انفرادی و شخصی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند. در این نوع سرمایه‌گذاری مالکیت تنها به یک سرمایه‌گذار حقیقی و یا حقوقی تعلق دارد و در چارچوب قانون این توانمندی را دارد که مانع از تصرف دیگران روی ملک خود شود. اگرچه میزان مبلغ مورد نیاز برای شروع این نوع سرمایه‌گذاری بالا است با این حال استقلال در تصمیم‌گیری و کنترل کامل بر سرمایه‌گذاری، از جمله مزایای اصلی آن محسوب می‌شود. این استقلال به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد که استراتژی‌های خود را بدون نیاز به تأیید یا توافق دیگران اجرا کند و تمام سود حاصل از سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص دهد.

 سرمایه‌گذاری مشاع

سرمایه‌گذاری مشاع به معنای اختصاص منابع مالی به خرید ملک مشخص توسط چند سرمایه‌گذار حقیقی یا حقوقی است که بصورت مشترک و متناسب با میزان سرمایه آورده خود مالک بخشی از ملک هستند. به عنوان مثال اگر دو فرد یک ملک به ارزش 100 هزار دلار را مشترکا خریداری کرده باشند و یکی از آنها 60 هزار دلار از میزان اعتبار مورد نیاز برای خرید ملک را فراهم کرده باشد، در اینصورت او مالک 60 درصد و دیگری مالک 40 درصد از ملک خواهد بود. علاوه بر میزان مالکیت، میزان سود و زیان و درآمد حاصل از ملک نیز به همان نسبت میزان مالکیت میان مالکان تقسیم می‌شود. در این نوع سرمایه‌گذاری هر گونه تصمیم‌گیری درباره‌ی ملک باید با تایید و رضایت سایر مالکان صورت گیرد.

سرمایه‌گذاری غیرمستقیم

سرمایه‌گذاری غیرمستقیم ( که یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری خرد در املاک و مستغلات است) به روشی از سرمایه‌گذاری گفته می‌شود که در آن سرمایه‌گذار توسط واسطه‌ای منابع مالی خود را به خرید ملک اختصاص می‌دهد.

 یکی از روش‌های غیرمستقیم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، از طریق شرکت‌هایی است که از ابزار تامین مالی جمعی املاک و مستغلات (Real estate crowdfunding) استفاده می‌کنند. این شرکت‌ها که به عنوان واسط‌ عمل می‌کنند، پروژه‌های ملکی در حال ساخت و همچنین املاک و مستغلات ساخته شده را به واحدهای کوچک تقسیم و عرضه می‌کنند. بدین صورت مبلغ مورد نیاز برای شروع سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. این مبلغ بسیار کمتر از میزان سرمایه مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری مستقیم است.

شرکت‌ها برای توزیع عمومی این واحد از طریق پلتفرم‌ها و صندوق‌ها اقدام می‌کنند و تمامی خرید و فروش‌ها از همان طریق انجام می‌شود. در این نوع سرمایه‌گذاری چون تعداد مالکان بیشتر از حد معمول است و به اجماع رساندن یک تصمیم برای ساختمان گاها سخت و یا حتی غیر ممکن است، شرکت مسئولیت ساخت و یا اجاره ساختمان و یا اخذ سایر تصمیمات لازم را بر عهده می‌گیرد و بابت آن از مالکان کارمزد دریافت می‌‎کند.

بر اساس نوع شرکت (بورسی یا غیر بورس)، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به دو دسته زیر قابل تفکیک است:

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های بورسی

صندوق‌های بورسی فعال در بورس نوعی ابزار مالی هستند که بطور مشخص در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند و با توجه به نوع فعالیت دارای دو نوع هستند:

1-صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs)

2- صندوق املاک و مستغلات (Real estate fund)

این دو نوع صندوق‌ برای سرمایه‌گذاران امکان سرمایه‌گذاری خرد در بستر بورس را فراهم می‌کند. بطور کلی شیوه‌ی فعالیت آنها به این صورت است که دارایی نقد و خرد افراد را جمع‌آوری کرده و در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. با این حال در جزئیات فعالیت با یکدیگر متفاوت هستند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs) : صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا بر روی ساختمان‌های ساخته شده سرمایه‌گذاری می‌کنند و از اجاره آن درآمد کسب کرده و متناسب با سرمایه افراد، میان سرمایه‌گذاران توزیع می‌کنند. درنهایت سرمایه‌گذاران علاوه بر کسب درآمد حاصل از اجاره و سود ناشی از افزایش قیمت ملک، از افزایش قیمت ایجاد شده بر اثر عرضه و تقاضای بازار خرید و فروش واحدهای کوچک املاک نیز منفعت کسب می‌کنند. این صندوق‌ها در ایران مشابه صندوق املاک و مستغلات هستند.

صندوق املاک و مستغلات (Real estate fund): صندوق‌های املاک و مستغلات در پروژه‌های در حال ساخت سرمایه‌گذاری می‌کنند و سرمایه‌گذاران می‌توانند ارزش سرمایه خود را متناسب با پیشرفت پروژه، افزایش قیمت ملک و افزایش قیمت ناشی از عرضه و تقاضا رشد دهند. این صندوق‌ها در ایران مشابه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان هستند.

سرمایه‌گذاری در پلتفرم‌های فروش متری

فروش متری املاک و مستغلات، یکی دیگر از روش‌های سرمایه‎گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات می‌باشد. این پلتفرم‌ها هر کدام به شیوه‌ی مخصوص به خود اما با هدف یکسان، اقدام به عرضه یونیت و متراژهایی از ملک آماده برای اجاره و یا ملک در حال ساخت می‌کنند. بدین ترتیب می‌توانند منابع مالی مورد نیاز خود را کسب کنند. اساس کار پلتفرم‌ها یکسان است اما نحوه‌ی عرضه، نوع مالکیت سرمایه‌گذار و سود و بازده‌ آنها ممکن است متفاوت باشد.

شایان ذکر است تمامی موارد گفته شده مزایا و معایب مخصوص به خود را دارند و با توجه به تفاوت میان اهداف و نیازهای افراد، لزوما این روش‌ها برای همه‌ی سرمایه‌گذاران مناسب نخواهد بود. لذا برای انتخاب روش سرمایه‌گذاری بهتر است عواملی چون ریسک پذیر بودن، مدت زمان سرمایه‌گذاری، سرمایه اولیه و هدف خود را مشخص کنید و متناسب با آنها اقدام به سرمایه‌گذاری کنید.