طول دوره‌ی انتظار خرید مسکن در کلانشهرها چقدر است؟
مقدمه
منظور از انتظار خرید مسکن در این گزارش، نسبت ارزش خرید یک واحد آپارتمان مسکونی 75 مترمربعی به پس‌انداز 40 درصد از درآمد ماهانه افراد ( با فرض ثابت ماندن قیمت و تورم) خواهد بود. قدرت خرید مسکن رابطه معکوس با طول دوره‌ی انتظار خرید مسکن دارد. به عبارت دیگر هرچه این دوره طولانی‌تر و بیشتر باشد، قدرت خرید کمتر است.
از فروردین 1395 تا فروردین 1403، بازار مسکن رشد حدود برابری را تجربه کرده است و با توجه به تورم در بخش کالا و خدمات و افزایش هزینه‌های زندگی افراد، قدرت خرید مسکن کاهش داشته است. مشکل دیگری که افراد در طول دوره‌ی پس‌انداز برای خرید مسکن با آن دست به گریبان هستند، از دست رفتن ارزش ریالی پس‌انداز است که به یکی از چالش‌های اصلی در برابر افزایش قیمت مسکن تبدیل شده است. همین امر موجب شده است تا با کاهش قدرت خرید مسکن، طول دوره‌ی انتظار خرید مسکن بیشتر شود.
در ادامه به نحوه محاسبه تعداد سال‌های مورد انتظار برای خرید مسکن در 5 شهر بزرگ ایران می‌پردازیم.
روش محاسبه
گزارش قیمت مسکن
با توجه به گزارش مرکز آمار در سال 1400 میانگین قیمت خرید یک متر مربع مسکن در شهرهایی بزرگی چون تهران، مشهد، شیراز، اصفهان، کرج عبارت‌اند از:
· تهــران: 36,771,000 تومان
· مشهــد: 12,562,000 تومان
· شیــراز: 13,866,000 تومان
· اصفهان: 17,926,000 تومان
· کـــرج: 13,371,000 تومان
در سال 1403 قیمت مسکن توسط بانک مرکزی منتشر و قیمت مسکن در تهران به 85,900,000 تومان به ازای هر مترمربع افزایش یافت. اگر چه قیمت مسکن در مناطق شهری خارج از تهران و مناطق غیرشهری در چند سال اخیر بیشتر از تهران بوده است؛ اما چون اطلاعات منسجمی در این خصوص منتشر نشده است، برای فراهم سازی امکان مقایسه، قیمت مسکن سایر شهرها نیز به میزان رشد قیمت مسکن در تهران در فاصله زمانی زمستان 1400 تا خرداد 1403، افزایش داده شده است. در نهایت هزینه قابل پرداخت برای خرید یک واحد آپارتمان مسکونی 75 متر مربعی در شهرهای مذکور با ضرب قیمت یک متر مربع مسکن در 75 بطور تقریبی قابل محاسبه است.
قیمت خرید واحد اپارتمان مسکونی با مساحت 75 مترمربع در خرداد ماه 1403:
· تهـران: 6,442,000,000 تومان
· مشهـد: 2,195,000,000 تومان
· شیــراز: 2,423,000,000 تومان
· اصفهان: 3,132,000,000 تومان
· کـــرج: 2,336,000,000 تومان
گزارش قیمت حقوق و پس‌انداز:
مطابق مطالعات جاب ویژن در سال 1403، میانه حقوق افراد شاغل در تهران 21 میلیون تومان و برای شهرهای بزرگ یا به عبارت دیگر کلانشهرها، 16 میلیون تومان است. با فرض آنکه هر فرد شاغل به میزان 40 درصد از درآمد ماهانه خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، میزان ذخیره افراد به شرح زیر خواهد بود:
حقوق ماهانه × 0.4 = پس‌انداز ماهانه
برای تهران:
8,400,000 =0.4 × 21,000,000
برای شهرهای بزرگ:
6,400,000 =0.4 × 16,000,000
به این ترتیب میزان پس‌انداز ماهانه برای فرد شاغل در تهران 8,400,000 تومان و برای سایر شهرهای ذکر شده، 6,400,000 تومان خواهد بود.
نسبت قیمت کل آپارتمان مسکونی 75 مترمربعی به 40 درصد از درآمد ماهانه افراد، مفهوم تعداد ماه‌های مورد انتظار برای خرید مسکن را مشخص می‌کند و برای معادل سالانه آن کافی‌است بر 12 ماه سال تقسیم کنیم.
تصویر زیر مشخص می‌کند که با فرض ثابت ماندن شرایط در نظر گرفته شده برای انجام محاسبات ، هر فرد در شهرهای مختلف برای خرید یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی با پس‌انداز 40 درصد از درآمد ماهانه خود، چند سال باید انتظار بکشد.
شایان ذکر است تمامی مفروضات ذکر شده، از قبیل میزان پس‌انداز، درآمد و یا حتی قیمت خانه مورد نظرممکن است بیشتر یا کمتر از مبلغ عنوان شده باشد که منجر به نتایج متفاوتی خواهد شد. با این حال تعداد سال مورد انتظار برای خرید مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی بیشتر از سایر دهک‌های درآمدی خواهد بود. البته تغییر در مفروضات، منجر به تفاوت فاحشی در نتایج نخواهد شد و در اصل موضوع که قدرت خرید مسکن در ایران رو به افول است، تغییری ایجاد نمی‌کند.