انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
تخصیص دارایی نقد به ملک و مستغلات، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نام دارد. این سرمایه‌گذاری اغلب با هدف کسب سود در آینده انجام می‌شود و شامل انواع مختلفی از املاک از جمله مسکونی، تجاری، زراعی، صنعتی و... می‌شود. سالیان گذشته، خرید مستقیم ملک و بدون واسطه، تنها روش سرمایه‌گذاری در املاک بود اما با گذشت زمان، ابزارهای جدیدی جهت سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات ایجاد شد.
در حالیکه بر اساس معیارهای مختلف می‌توان دسته‌بندی متنوعی برای سرمایه‌گذاری در املاک ارائه کرد، اما در این مقاله سعی شده است به دو دسته سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در ملک پرداخته شود.
سرمایه‌گذاری مستقیم
تخصیص دارایی نقد به خرید ملک بدون حضور واسطه، سرمایه‌گذاری مستقیم نام دارد؛ بطوریکه تنها خریدار و فروشنده در دو طرف معامله هستند. در این نوع سرمایه‌گذاری معمولا سرمایه‌گذار کنترل بیشتری روی ملک مورد نظر دارد و تمامی امور مربوط به مولدسازی، مدیریت، بهره‌برداری و... بر عهده مالک می‌باشد و این امکان را به سرمایه‌گذار می‌دهد تا استراتژی و سیاست‌های خود را به طور مستقیم اجرا کند.
این نوع سرمایه‌گذاری را می‌توان بر حسب تعداد نفرات مالک به دو دسته زیر تقسیم کرد:
سرمایه‌گذاری انفرادی
سرمایه‌گذاری انفرادی به معنای تخصیص دارایی نقد به خرید ملک و مستغلات است بطوریکه فرد بدون مشارکت دیگران و به صورت انفرادی و شخصی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند. در این نوع سرمایه‌گذاری مالکیت تنها به یک سرمایه‌گذار حقیقی و یا حقوقی تعلق دارد و در چارچوب قانون این توانمندی را دارد که مانع از تصرف دیگران روی ملک خود شود. اگرچه میزان مبلغ مورد نیاز برای شروع این نوع سرمایه‌گذاری بالا است با این حال استقلال در تصمیم‌گیری و کنترل کامل بر سرمایه‌گذاری، از جمله مزایای اصلی آن محسوب می‌شود. این استقلال به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد که استراتژی‌های خود را بدون نیاز به تأیید یا توافق دیگران اجرا کند و تمام سود حاصل از سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص دهد.
سرمایه‌گذاری مشاع
سرمایه‌گذاری مشاع به معنای اختصاص منابع مالی به خرید ملک مشخص توسط چند سرمایه‌گذار حقیقی یا حقوقی است که بصورت مشترک و متناسب با میزان سرمایه آورده خود مالک بخشی از ملک هستند. به عنوان مثال اگر دو فرد یک ملک به ارزش 100 هزار دلار را مشترکا خریداری کرده باشند و یکی از آنها 60 هزار دلار از میزان اعتبار مورد نیاز برای خرید ملک را فراهم کرده باشد، در اینصورت او مالک 60 درصد و دیگری مالک 40 درصد از ملک خواهد بود. علاوه بر میزان مالکیت، میزان سود و زیان و درآمد حاصل از ملک نیز به همان نسبت میزان مالکیت میان مالکان تقسیم می‌شود. در این نوع سرمایه‌گذاری هر گونه تصمیم‌گیری درباره‌ی ملک باید با تایید و رضایت سایر مالکان صورت گیرد.
سرمایه‌گذاری غیرمستقیم
سرمایه‌گذاری غیرمستقیم ( که یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری خرد در املاک و مستغلات است) به روشی از سرمایه‌گذاری گفته می‌شود که در آن سرمایه‌گذار توسط واسطه‌ای منابع مالی خود را به خرید ملک اختصاص می‌دهد.
یکی از روش‌های غیرمستقیم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، از طریق شرکت‌هایی است که از ابزار تامین مالی جمعی املاک و مستغلات (Real estate crowdfunding) استفاده می‌کنند. این شرکت‌ها که به عنوان واسط عمل می‌کنند، پروژه‌های ملکی در حال ساخت و همچنین املاک و مستغلات ساخته شده را به واحدهای کوچک تقسیم و عرضه می‌کنند. بدین صورت مبلغ مورد نیاز برای شروع سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. این مبلغ بسیار کمتر از میزان سرمایه مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری مستقیم است.
شرکت‌ها برای توزیع عمومی این واحد از طریق پلتفرم‌ها و صندوق‌ها اقدام می‌کنند و تمامی خرید و فروش‌ها از همان طریق انجام می‌شود. در این نوع سرمایه‌گذاری چون تعداد مالکان بیشتر از حد معمول است و به اجماع رساندن یک تصمیم برای ساختمان گاها سخت و یا حتی غیر ممکن است، شرکت مسئولیت ساخت و یا اجاره ساختمان و یا اخذ سایر تصمیمات لازم را بر عهده می‌گیرد و بابت آن از مالکان کارمزد دریافت می‌کند.
بر اساس نوع شرکت (بورسی یا غیر بورس)، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به دو دسته زیر قابل تفکیک است:
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های بورسی
صندوق‌های بورسی فعال در بورس نوعی ابزار مالی هستند که بطور مشخص در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند و با توجه به نوع فعالیت دارای دو نوع هستند:
1-صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs)
2- صندوق املاک و مستغلات (Real estate fund)
این دو نوع صندوق برای سرمایه‌گذاران امکان سرمایه‌گذاری خرد در بستر بورس را فراهم می‌کند. بطور کلی شیوه‌ی فعالیت آنها به این صورت است که دارایی نقد و خرد افراد را جمع‌آوری کرده و در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. با این حال در جزئیات فعالیت با یکدیگر متفاوت هستند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs) : صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا بر روی ساختمان‌های ساخته شده سرمایه‌گذاری می‌کنند و از اجاره آن درآمد کسب کرده و متناسب با سرمایه افراد، میان سرمایه‌گذاران توزیع می‌کنند. درنهایت سرمایه‌گذاران علاوه بر کسب درآمد حاصل از اجاره و سود ناشی از افزایش قیمت ملک، از افزایش قیمت ایجاد شده بر اثر عرضه و تقاضای بازار خرید و فروش واحدهای کوچک املاک نیز منفعت کسب می‌کنند. این صندوق‌ها در ایران مشابه صندوق املاک و مستغلات هستند.
صندوق املاک و مستغلات (Real estate fund): صندوق‌های املاک و مستغلات در پروژه‌های در حال ساخت سرمایه‌گذاری می‌کنند و سرمایه‌گذاران می‌توانند ارزش سرمایه خود را متناسب با پیشرفت پروژه، افزایش قیمت ملک و افزایش قیمت ناشی از عرضه و تقاضا رشد دهند. این صندوق‌ها در ایران مشابه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان هستند.
سرمایه‌گذاری در پلتفرم‌های فروش متری
فروش متری املاک و مستغلات، یکی دیگر از روش‌های سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات می‌باشد. این پلتفرم‌ها هر کدام به شیوه‌ی مخصوص به خود اما با هدف یکسان، اقدام به عرضه یونیت و متراژهایی از ملک آماده برای اجاره و یا ملک در حال ساخت می‌کنند. بدین ترتیب می‌توانند منابع مالی مورد نیاز خود را کسب کنند. اساس کار پلتفرم‌ها یکسان است اما نحوه‌ی عرضه، نوع مالکیت سرمایه‌گذار و سود و بازده آنها ممکن است متفاوت باشد.
شایان ذکر است تمامی موارد گفته شده مزایا و معایب مخصوص به خود را دارند و با توجه به تفاوت میان اهداف و نیازهای افراد، لزوما این روش‌ها برای همه‌ی سرمایه‌گذاران مناسب نخواهد بود. لذا برای انتخاب روش سرمایه‌گذاری بهتر است عواملی چون ریسک پذیر بودن، مدت زمان سرمایه‌گذاری، سرمایه اولیه و هدف خود را مشخص کنید و متناسب با آنها اقدام به سرمایه‌گذاری کنید.